Екипът на Match More изготви кратка информация относно важните характеристики на сградите ново и старо строителство. В публикацията са представени основните преимущества и недостатъци на различните сгради според година на построяване, енергийна ефективност и други важни показатели.
Най-големият дял на съществуващия жилищен фонд в България е създаден в периода 1960 – 1989 г. (52% от обитаваните жилищни сгради) - периодът, в който са изградени основната част от панелните и стоманобетоновите сгради. Към 2020 г. едва 7% от жилищната площ в страната е в съответствие с актуалните нормативни изисквания за енергийна ефективност. Това включва сгради построени след 2010 г., които отговарят на съвременните европейски изисквания, както и обновените по различни програми в периода 2007-2013 г. Според доклад на „Българо-австрийска консултантска компания“ АД по поръчка на Министерството на регионалното развитие и благоустройство 703 978 обитавани жилищни сгради трябва да бъдат обект на саниране. Сградите с лоши енергийни характеристики (класове E, F и G) са 91% от не обновените.

Санирането обаче няма пряка връзка с удължаване живота на старите сгради. Затова трябва да се направи обследване, което да каже какво по сградите се е амортизирало. Това включва обследване на:

Конструкцията на сградата
Топлоизолация на външните стени
Топлоизолация и хидроизолация на покрива
Състояние на дограмата
Топлоизолация на сутерените и таваните
Подобрения в отоплителната система – изолация/подмяна на тръбите

Смяната на В и К инсталацията е другият съществен фактор за удължаване годността на старите сгради. Постоянните течове водят до корозия. Особено опасно е, когато течовете и проблемната канализация мокрят непрекъснато основите и предизвикват слягане на почвата. Най-добре е те да се топло и хидроизолират, за да се защити конструкцията, като цяло и заварките (отнасящо се за панелните апартаменти). Продължителността на живот на една сграда в много голяма степен се определя и от качеството на поддръжката ѝ.
При обследваните сгради главните носещи конструктивни елементи са със съхранена носимоспособност. Констатира се физическо стареене на някои елементи на сградите (връзки при балконски парапети, покривни бордове и др.) в резултат от липса на системна техническа поддръжка за периода на експлоатация. Лошото състояние на покривната конструкция и нарушената й хидроизолация са основен проблем - недостатъчни наклони за отводняване, нарушена хидроизолация и водоотвеждане, нарушени ламаринени обшивки, повредено покривно покритие от керемиди/цигли, липса на хидроизолация, недобре изпълнено водоотвеждане и в резултат на това амортизирани и нуждаещи се от частична подмяна носещи елементи на покривната конструкцията.

Относно необходимостта от конструктивно укрепване преди обновяване във връзка с привеждане на жилищните сгради към националните и европейски норми за сеизмична устойчивост, следва да се отбележи, че съгласно Допълнителната разпоредба към Наредба No РД-02-20-2 от 27 януари 2012 г. за проектиране на сгради и съоръжения в земетръсни райони всички сгради изградени преди 1987 г. са „неосигурени“.

Въпреки, че в чл. 6 на същата Наредба е дадено определение на сгради с „положителна сеизмична осигуреност“ за сеизмично неосигурени сгради (изградени преди 1987 г.), експертните мнения са разделени. Необходимостта от усилване за сеизмични въздействия е въпрос на конкретни експертни оценки, икономически разчети и целесъобразност.

Как може да бъде удължен животът на панела, тухлените сгради и ЕПК?

Строителството на панелни блокове започва в началото на 60-те години на миналия век. Сега тези жилища са близо 711 000, като 200 хиляди от тях са в София. Всички жилищни сгради са с определен експлоатационен период около 50 г. Когато той изтече е необходимо да се направят ремонти заради остаряването и промяната на нормите за строителство. Основният проблем при панелните блокове идва от възможността за корозиране на заварките, препоръчително е преди края на срока на годност те да бъдат обследвани, при нужда – разкрити и обновени – включително антикорозионно защитени.

На тази база до 2022 година всеки блок (панелен, тухла старо строителство, ЕПК) в страната трябва да бъде обследван и да се изготви Технически паспорт. Цените за проверката варират между 3 и 5 лева на кв.м. След изтичане на срока, кметът на общината може да възложи изготвянето на паспорт от името на етажната собственост и после да си вземе парите по съдебен път. Затова експертите съветват домоуправителите да започнат да събират пари отрано.

Техническият паспорт става задължителен документ, който съдържа информация за техническите параметри на сградата, извършените основни ремонти и преустройства, данни за всички издадени сертификати на строежа. Изготвя се, за да се установи устойчивостта на сградите и съоръженията и безопасността на обитаване и ползване на обектите, както и съответствието на характеристиките на строежа с изискванията на действащите нормативни актове и необходимите мерки за тяхното подобряване.

Ако сте избрали да закупите имот старо строителство проучете:

Сградните инсталации ( Ел. инсталация и В и К) са остарели и са в лошо състояние и/или неподдържани
Често покривът на сградата е за ремонт
Външните тухлени стени са без топлоизолация
Износена дограма
Кратък живот на сградата
Вид на строителната система
Година на построяване
Система на топлоснабдяване
Сградата има ли Технически паспорт или други документи удостоверяващи състоянието й.

Площта на старите апартаменти включва реалната жилищна площ. Ако платите 100 квадрата, разполагате с 100 квадрата чиста жилищна площ. Поради промени в нормативните актове при новото строителство в квадратурата на имотите се включват и т.нар. „идеални части“ от сградата, което намалява реалната жилищна площ. Πoĸyпĸaтa нa имoт cтapo cтpoитeлcтвo чecтo ce oбycлaвя c тъpceнeтo нa чиcтa плoщ и пo-мaлĸo внимaниe ĸъм oбщитe чacти. B eдин мoмeнт oбaчe ce cтигa дo пpepaзпpeдeлянe нa oбщитe чacти c цeл oпpeдeлянe нa пpипaдaщитe ce paзxoди зa пoддpъжĸa и ce oĸaзвa, чe тoвa гeнepиpa дoпълнитeлнa финaнcoвa тeжecт. B cтapитe cгpaди нeoбxoдимocттa oт peмoнти нa oбщитe чacти e пo-нaлeжaщa, a пoняĸoгa дeйнocтитe ca и пo-cĸъпи. Πoĸpивът и пoĸpивнитe тepacи ca oбщи чacти, нo aĸo ca в лoшo cъcтoяниe, мoжe дa ce cтигнe дo щeти пo нoвo зaĸyпeнoтo, peмoнтиpaнo и oбзaвeдeнo жилищe, a oттaм и мнoгo дoпълнитeлни paзxoди.

Предимства на сградите ново строителство:

Локация

Преди да изложим предимства на имотите от тип ново строителство обръщаме внимание на може би най-важната характеристика, а именно местоположението на имота. Потърсете квартал свързан по най-добрия възможен начин с централната част на града, с индустриалната зона, с пътните артерии, които бързо ви извеждат от града, то тогава сте постигнали идеална позиция от гледна точка динамиката на придвижването. Когато обаче местоположението е важно за всеки член от семейството, трябва да имате предвид, училище и детска градина, детски площадки, близост до парк и др.

Характеристики на добрата локация:

Наличен удобен градски транспорт с достъп към централните части на града
Възможност за пешеходна активност
Изградена пътна инфраструктура/асфалтирани улици
Наличие на канализация
Квартала

Български държавен стандарт

Новопостроени имоти – най-вече за апартаменти в жилищни райони често използваме термина Български държавен стандарт. Той описва състоянието, в което апартаментът се предава на новите собственици. Те получават имот, чиито интериор не е довършен, докато екстериора и общите части са напълно завършени. Български държавен стандарт означава, че сградата ще има напълно завършени общи части и фасада, докато апартаментите ще бъдат предадени в следното състояние:

Шпакловани стени, което в повечето случаи означава, че трябва да бъдат измазани преди да се боядисат или облепят с тапети;
Има поставена външна врата и PVC дограма на прозорците;
Подовете са на циментова замазка
Баните не са довършени, което означава, че няма плочки, аксесоари и санитария. Има изградена канализация и има течаща вода, но В и К е до тапа;
В имота няма поставени осветителни тела, но има изводи за тях;
В имота няма поставени контакти или електрически ключове, но има изводи на местата, където трябва да бъдат поставени. Електрическата система е изградена напълно.

Технически паспорт
Съгласно чл. 176а от Закона за устройство на територията (ЗУТ), след завършване на нов строеж се съставя технически паспорт на строежа. В него се съдържат данни за всички издадени сертификати на строежа, изискващи се от други нормативни актове. Посочват се характеристиките. От министъра на регионалното развитие и благоустройството е издадена Наредба № 5 от 28 декември 2006г., с която се определят обхватът и съдържанието на техническите паспорти, както и редът за тяхното съставяне, предоставяне, регистриране и съхраняване. Там са отразени състоянието на конструкцията, състоянието на инфраструктурата на сградата, ел. инсталация, ВиК и т.н.т.

Задължителна външна топлоизолация
Новите сгради са с топлоизолация, което е голям плюс, защото означава и по-малки сметки за топлоенергия.

Наличие на гаражи, паркоместа
Едно от най-ценните предимства. Сградите старо строителство обикновено са разположени в райони, в които паркирането може да бъде много затруднено и често към жилището не се предлага гараж/паркомясто.

Дизайн, визия и удобства
Проектирането на съвременните сгради се основава на най-новите тенденции в архитектурата и строителството.

Сграда е с гаранционен срок
Това е времето, в което изпълнителят поема ангажимента да отстрани така наречените скрити дефекти за своя сметка. Дори за новите сгради актуалната Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти предвижда „за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях – 10 години“.

Дълъг експлоатационен срок
Според действащата Наредба №3 от 21 юли 2004 г. за основните положения за проектиране на конструкциите на строежите и за въздействията върху тях „проектният експлоатационен срок на конструкции на жилищни, обществени, производствени и други сгради и съоръжения“ е 50 години.

Енергийна ефективност
Съгласно приетата в България класификация за енергийни характеристики на сградите, клас – А и Б са най-високо енергийно ефективните. Всички сгради, които имат клас А се освобождават от данък сгради за срок от 7 или 10 години. Референтната стойност на потреблението на енергия за получаване на сертификат клас А е 121.7KWh/m2/год.

Модерни, актуални и качествени строителни материали
При строежа на новите сгради се използват технологии и строителни материали, които представят най-актуалното в бранша.

Автор: Емилия Цоконова
Авторски права: 2020 г., Мач Мор ЕООД. Всички права запазени. За повече информация моля, свържете се с нас на тел. 02 / 992 80 38 или ни пишете на имейл: sales@matchmore.eu. Използването на тази статия от трети страни е разрешено, само ако източникът www.matchmore.eu и Авторът на статията бъдат цитирани.

New or old construction? A quick buyer's guide.