В исторически план цените на имотите следват възходяща тенденция. В глобален план цените на жилищата са нараснали с най-бързия си темп от 2005 г. насам. Често обаче в общественото пространство се спекулира с твърдения, че строителните предприемачи определят нарастващата им стойност. Докато хората се надяват жилищата да поевтинеят, то в дългосрочна перспектива пазара на имоти бележи ръст. Кои всъщност са основните показатели за тази тенденция е въпрос на други обективни фактори. Една от основните причини за настоящата публикация е да се изгради едно по-добро обществено разбиране по отношение на начина, по който се сформира пазарната стойност на един имот.

От глобална към локална статистика.

Настоящата тенденцията за покачване на цените в жилищния сектор е видима във всички страни от ЕС и по света. По данни на Евростат, цените на жилищата в страните от ЕС от 2010 година насам са се увеличили с 30,9 %. В Люксембург цените са се повишили с 17%, Дания- с 15%, Чехия - с 11%, в Германия - с 9,4%. С индекс на цените на жилищата от 174,6 пункта Германия е в челната група в еврозоната. Според данни на Европейската централна банка (ЕЦБ), Германия, Франция и Нидерландия представляват близо три четвърти от общото увеличение на жилищата в региона през миналата година. В столицата Берлин цените за квадратен метър са нараснали с 148% за десет години, като средната цена за имот в Германия е 500 000 хиляди евро, а средната цена за квадратен метър на апартамент в столицата на Австрия - Виена е 5248 евро.

Подобно на всички страни от източна и централна Европа пазарът на недвижими имоти в България се развива динамично, като основна част от новото строителство в страната е съсредоточено в град София. Жилищният пазар в столицата отбелязва сериозен ръст през първите шест месеца на 2021 г. не само спрямо 2020 г., но и в сравнение с 2019 г. По данни на Агенцията по вписванията сключените сделки в София надхвърлят с 41% покупко-продажбите през същия период на 2020 г. и с 23% - за 2019 г.

Пазарът е най-ликвиден от всички останали населени места в страната, позволява инвестиции в различни типове имоти и по този начин дава възможности за диверсифициране на портфейл от имоти, които водят до висока доходност. Други причини за засиления интерес към закупуване на жилище в столицата са и доходите на населението, които са най-високи в сравнение с останалите градове, а безработицата е най-ниската. Ежегодно се наблюдава и вътрешна миграция и прираст на населението. Движението на населението вътре в страната към София влияе на пазара в посока на повишаване на търсенето заради по-висока заетост и доходи, и намаляване на цените в местата, където доходите остават ниски и няма висока стопанска активност. В инвестиционния пазар участват и много българи, емигрирали в чужбина, които изпращат пари за закупуване на имот или търсят начин да ги инвестират и виждат добрата печалба.

На база на статистиката, която от 20 години води Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) цените на жилищата са се покачвали с 7% на годишна база, т.е. за 20 години това са 140%. В дългосрочна перспектива ако човек купи апартамент, ще има повишаване на цената със 7% от ежегодното повишаване на цената му. Ако го отдаде под наем, то доходността ще бъде 5%.

Политиката на ЕЦБ също оказва съществено влияние върху българската икономика, тъй като българският лев е фиксиран към еврото и лихвените равнища в страната се влияят до голяма степен от тези в еврозоната. Ниското ниво на тези лихви води до по-голяма ликвидност и повече пари в европейските инвеститори, които се стремят да реализират доходоносни вложения. Българската икономика предлага подобни възможности в момента, тъй като доходността е по-висока при сравнително умерено ниво на риска.

Стабилен банков сектор.

Секторът остава устойчив. Отпускането на ипотечни кредити и лихвените им проценти остават стабилни и изгодни за потенциалните купувачи. Днешната икономическа среда на изключително ниските лихви по депозититена много места по света прави доходността от лихви изключително ниска. Именно това кара по-предприемчивите хора да извадят парите си от банките и да се насочат към различни инвестиции. Пазарът на недвижими имоти е една от най-популярните и сигурни възможности за инвестиции.

Административна тежест.

Ограниченията в строителството под формата на регулации по планирането и брой на необходимите процедури, нужни за строителството оказват влияние върху предлагането на имоти. Разработването на модерна, ефективна и ефикасна система за преглед на планирането и строителните дейности е от решаващо значение за опростяване на процеса за издаване на разрешения за строеж.

Законодателството в България е в изключително лошо състояние. Закона за устройство на територията (ЗУТ) е променян 115 пъти за изминалите 30 години. Закона се променя без ясна визия за законодателната рамка, което респективно се отразява и на цените на жилищата.

Необходим е всеобхватен подход. Една от основните инициативи на НАСП е смислена промяна на законодателството, касаещо строително-инвестиционния процес. Препоръчва се Законът за устройство на територията съответно да бъде изменен, с цел да се разработи система за преглед и планиране на строителните дейности, която да бъде по-бърза, по-добра, конкурентна, по-предвидима, опростена, и когато е възможно, фокусирана върху клиентите, прозрачна и защитаваща обществения интерес. Такива промени неминуемо ще намалят и цените на жилищата.

Ефекта от пандемията и инфлацията.

Породеният от пандемията жилищен бум продължава. Това до голяма степен важи за развитите икономики, където мерките за подкрепа на бизнеса запазват работни места и позволяват значителни спестявания. В същото времеобаче заради Covid-19 недостигът на суровини и закъсненията при транспортирането на стоки имаше своя много негативен ефект върху заводите и производствата, а скокът в цените на енергията застрашава да забави допълнително инерцията. Основните фактори за растежа на цените е драстичният скок на цените на петрола и на природния газ на международните борси. Тази тенденция се наблюдава и в останалите развити икономики. Годишната инфлация в Еврозоната за август 2021 г. е 3% спрямо 2.2% към юли, показват данни на Евростат. Това е рекордна инфлация за последните близо 10 години. Основната причина за високата инфлация са енергийните продукти, които за година поскъпват с 15.4%.

Добрата новина е, че развитието на инфлацията се определя в значителна степен от рамката, поставена от валутния борд, който не позволява неконтролируема парична емисия от местните власти. От друга страна обаче, глобалната конюнктура, както и някои локални особености, действат проинфлационно. Нарастването на количеството на парите в страната, повишението на цените на енергийните ресурси и суровините на международните пазари, промяната в акцизните ставки по някои групи стоки и в административните цени водят до по-високо високи цени за всички продукти и услуги.

В следствие на рязкото поскъпване на всички строителни материали, поскъпват и жилищата, а същевременно нарастването на доходите изостава, като тенденция. Това изоставане обаче е компенсирано от нарастване на кредитната активност и навлизането на много чужди инвестиции в сектора.

Търсят се жилища ново строителство.

По-голямата част от жилищния фонд на България се състои от многофамилни сгради построени презсоциализма, много от които са изградени от панели. Повече от три четвърти от апартаментите в страната се намират в сгради, които са на възраст над 30 години. В страната има значителен фонд от застаряващи многофамилни жилищни сгради във влошаващо се и опасно състояние.

Новото строителство е много по-качествено и устойчиво във времето. Новите сгради имат редица преимущества, като висока енергийна ефективност, модерен дизайн, поддържани общи части, нови и сигурни асансьорни уредби, гаранция за строителството, нов Ел и ВиК инсталации, сградите се изграждат по съвременните изисквания, наличие на гаражи и много други.

Наличие на свободни терени.

Друга причина за покачването на цените на жилищата в столицата е и липсата на свободни терени за застрояване. Основен момент е и нарастването на цените на парцелите. Тези две обстоятелства оказват пряко значение при сформиране на крайната цена на един апартамент. В дългосрочна перспектива се очаква жилищата в големите градове да стават все по-недостъпни. В резултат, на което и в София, както е в повечето европейски държави, да се наложи европейския модел на много повече жилища „под наем“, отколкото възможността за лична собственост.

Автор: Емилия Цоконова

Авторски права: 2021 г., Мач Мор ЕООД. Всички права запазени. За повече информация моля, свържете се с нас на тел. 02 / 992 80 38 или ни пишете на имейл: sales@matchmore.eu. Използването на тази статия от трети страни е разрешено, само ако източникът www.matchmore.eu и Авторът на статията бъдат цитирани.

Цените на имотите: фактори определящи годишния ръст